Tháo gỡ vướng mắc trong tính tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân: Đề xuất Cơ chế giảm gánh nặng tài chính

Luật Đất đai số 31/2024/QH15, có hiệu lực thi hành từ ngày 01/8/2024, tại Khoản 1 Điều 156 quy định về việc nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi chuyển mục đích sử dụng đất. Theo đó, người sử dụng đất phải nộp số tiền bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của loại đất sau khi và trước khi chuyển mục đích sử dụng đất. Triển khai quy định này, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 103/2024/NĐ-CP ngày 30/7/2024, trong đó Điều 8 quy định chi tiết việc tính tiền sử dụng đất khi hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích từ đất nông nghiệp sang đất ở. Cụ thể, tiền sử dụng đất được tính bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất theo giá đất ở trừ tiền sử dụng đất theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

Tuy nhiên, trên thực tế, giá đất theo Bảng giá đất mới ở một số địa phương đã tăng đột biến so với Bảng giá đất cũ, đặc biệt là giá đất ở tăng cao nhiều lần so với giá đất nông nghiệp. Điều này dẫn đến việc hộ gia đình, cá nhân khi được Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở phải đóng tiền sử dụng đất cao nhiều lần so với trước đây.

Trước tình hình trên, Bộ Tài chính đã nhận được nhiều ý kiến phản ánh, kiến nghị từ địa phương và người dân đề nghị có cơ chế điều chỉnh nhằm giảm bớt gánh nặng tài chính trong trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất.

Để xử lý vướng mắc thực tế tại một số địa phương có điều chỉnh bảng giá đất tăng cao, Bộ Tài chính đã đề xuất quy định tại dự thảo Nghị quyết của Chính phủ về việc tháo gỡ, xử lý vướng mắc liên quan đến tính tiền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân khi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao, đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở sang làm đất ở; và chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền đất ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính trước ngày 01/7/2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở.

Nguyên tắc tính tiền sử dụng đất theo đề xuất tại dự thảo Nghị quyết:

            Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ trình Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quy định mức thu tiền sử dụng đất đối với các trường hợp nêu trên theo nguyên tắc sau:

• Trong hạn mức giao đất ở tại địa phương: Mức thu tiền sử dụng đất không thấp hơn 30% tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở được tính theo quy định tại Nghị định của Chính phủ quy định về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.
• Vượt hạn mức giao đất ở tại địa phương:
• Mức thu tối thiểu là 50% tiền sử dụng đất (tính theo Nghị định của Chính phủ) nhưng tối đa không quá 500m².
• Đối với diện tích đất vượt hạn mức quá 500m² : Mức thu là 100% tiền sử dụng đất (tính theo Nghị định của Chính phủ).

Lưu ý về áp dụng mức thu:

• Mức thu ưu đãi nêu trên chỉ được tính một lần cho một hộ gia đình, cá nhân. Lần chuyển mục đích sau sẽ thu tiền sử dụng đất tính theo quy định tại Nghị định của Chính phủ.
• Mức thu cụ thể do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trình Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quy định.
• Hạn mức giao đất để tính tiền chuyển mục đích sử dụng đất được xác định tại thời điểm quyết định chuyển mục đích sử dụng đất.
• Nguyên tắc xác định diện tích đất trong hạn mức là mỗi hộ gia đình (bao gồm cả hộ gia đình hình thành do tách hộ), cá nhân chỉ được xác định diện tích đất trong hạn mức giao đất ở một lần.

Điều khoản chuyển tiếp:

            Đối với hộ gia đình, cá nhân đã có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong khoảng thời gian từ ngày 01/8/2024 đến trước ngày Nghị quyết có hiệu lực thi hành:

• Trường hợp chưa nộp tiền sử dụng đất: Thực hiện tính lại khoản tiền phải nộp theo quy định tại Nghị quyết này và điều chỉnh Thông báo số tiền phải nộp. Hộ gia đình, cá nhân phải nộp khoản tiền chậm nộp (nếu có) theo quy định của pháp luật về quản lý thuế.
• Trường hợp đã nộp tiền sử dụng đất: Không tính lại tiền sử dụng đất theo quy định tại Nghị quyết này.

            Dự thảo Nghị quyết dự kiến có hiệu lực thi hành kể từ ngày ký đến hết ngày 28/02/2027. Việc ban hành Nghị quyết này được kỳ vọng sẽ kịp thời tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong thực tiễn, tạo điều kiện thuận lợi và giảm bớt gánh nặng tài chính cho người dân khi thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất.

Bài viết trên mang tính chất tham khảo, Quý khách hàng có nhu cầu tư vấn để thực hiện các thủ tục đăng ký vui lòng liên hệ TRUNG TÂM TƯ VẤN PHÁP LUẬT VICCA qua HOTLINE: 0911.038.386 hoặc đăng ký tư vấn tại bảng dưới đây để được tư vấn chi tiết và hỗ trợ sớm nhất.